智通财经APP获悉，据中指研究院，8月28日，证监会发布文件，支持房地产开发企业合理融资，支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券(ABS)。从9月房地产行业债券发行规模来看，政策利好传导尚需时日。融资重心由集团主体信用转向项目端，更加需要专业开发、精细运营。融资方面，房地产企业需与主办银行紧密合作，做好资本金前置规划，组合运用多元融资工具，同时还需主动做好公开市场债务管理。
数据来源：WIND，统计范围为“房地产管理与开发”，以发行日期为准，中指研究院综合整理
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从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，9月央国企发行占比达81.8%，较上年下降;民企和混合所有制企业发行占比上升。2026年9月，民企发债仍低水平恢复，发债民企和混合所有制企业数量为4家，基本是规模较大尚未出险的企业，其中，绿城、卓越商管发行金额分别为10亿元、9.9亿元。本月越秀地产信用债发行金额最高，达21亿元。
2026年1-9月房地产行业债券融资总额为4350.0亿元，同比下降2.7%。从融资结构来看，信用债融资2499.0亿元，同比下降7.9%;海外债融资209.0亿元，同比增长204.1%;ABS融资1642.0亿元，同比下降2.7%。
图：2025年9月-2026年9月融资额及增速
9月，租赁住房REIT继续扩容。月内，国泰海通中建租赁住房REIT成立，募集资金规模13.675亿元，这是“中建系”首单公募REIT，也是上交所市场又一单央企背景的保障性租赁住房产品。底层资产是上海松江区保租房项目-中建·幸孚+公寓(上海松江店)，原始权益人为中国建筑旗下的中建资本(上海)，运营管理机构为中建东孚。
8月28日，证监会发文，盘活存量资产，拓宽房地产开发企业等权益融资渠道，支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs。目前，商业不动产REITs落地，促进公募REITs市场形成“传统基础设施+商业不动产”双轮驱动的发展格局，配合持有型不动产ABS，形成了多层次REITs市场。REITs形成优质信用与稳健经营、精细运营的正向循环，持续加固企业信用护城河。面对这一机遇，建议企业从两方面着手：开发企业应对标REITs发行标准，系统梳理存量资产，构建产权清晰、现金流稳定、符合资本市场要求的优质资产池;同时强化运营能力，提升出租率和租金坪效，为未来更高的发行估值和分派率奠定基础。
总体来看，ABS产品类型仍以有优质底层资产支持的类型为主，ABS渠道始终向手握优质持有型资产的企业开放，这将倒逼房地产企业重视存量资产精细化运营。
“8.28新政”下，公司融资重心由集团主体信用转向项目端，将债务偿还来源与具体项目绑定，?修复?过去市场上行期的“短债长投”期限错配问题，“白名单”机制、公募REITs等政策仍在加速落地。房企信用资质评判标准核心将从“高规模、低负债、强信用”的主体信用，转向“优质项目组合、稳健现金流、健康资产负债表”的项目信用，这将倒逼企业重视单个项目的综合开发运营。政策提出债券、资产支持证券、公募REITs和不动产投资信托基金等多种配套融资，这些渠道多数也依赖于优质项目。因此，专业开发、精细运营是房地产企业获取资金支持的基础。
图：新政后多种融资工具
其一，与主办银行紧密合作。优先选择具备“开发贷+监管账户+按揭”一站式服务能力的国有大行或股份制银行，可争取牵头组建银团以分散风险。按揭回款节奏管理提前，与主办银行沟通竣工备案节点，确保按揭贷款及时发放、回款足额归集、监管额度按需解除，缩短资金在监管账户的沉淀时间。
其二，资本金前置规划。新政下预售门槛提至主体结构封顶、个人按揭延后至竣备后发放，单项目自有资金的占用规模和周期显著上升，必须在拿地阶段即完成全周期资金计划。融资期限须与项目建设、销售周期严格匹配，充分利用政策红利，如预售项目开发贷最长5年、现房项目最长7年，首次还本原则上安排在竣工备案之后，避免 “短贷长用”造成的接续压力。
其三，组合运用多元融资工具。在债权类(开发贷、公司债、CMBS/ABN 等)、权益类(股权融资、引战投、合作开发)及证券化工具(租赁住房与商业地产 REITs、不动产 ABS)之间灵活搭配，主动对接各类政策通道，缓解阶段性资金压力、优化整体融资结构与成本。
其四，主动做好公开市场债务管理。持续跟踪存续公司债、中期票据、CMBS 等公开债券的到期与回售节点，提前制定偿债资金计划;用足新政 “存量公司债券滚动续发” 等政策红利，通过新发置换、展期重组、以资抵债等方式稳接续、降存量、防违约，守住公开市场信用底线，避免一次违约触发交叉违约、评级下调、再融资功能丧失的连锁冲击。
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